天津出圈了,以一种很多人意想不到的方式――房价下降。

日前,一条“天津房价1平米降5000元”的消息登上热搜,让很多人目瞪口呆,要知道天津全市均价不过2.1万,这意味着天津房价大幅下降大约24%。

增加人口无疑会增加住宅需求,促进楼市发展,但关键是,人们愿意来天津吗?

2018年美国掀起贸易战,被视作“逆全球化”的开端。今年欧美各国疫情防控不利,城市和国境的封锁迟迟不能解除,使全球各国经济和贸易受到更为沉重的打击。对比之下,中国因防疫得当且高效,经济和社会都相对正常运行,十一黄金周的热闹景象着实让外媒直呼羡慕。

角色和目的的不同意味着中国在新一轮全球化进程中的地位不同。中国将从顺应者变为推动者,成为全球化的主动力,并通过输出附加值更高的产品和技术,获得更高的收益。

有了足够的样本数据,依靠其技术能力和丰富的经验,阿里就有可能在海外再造一个“淘宝”。同时,蚂蚁集团也可以利用国际市场的消费偏好,设计出更符合每个地区消费习惯的产品。

国庆前夕,马云在海口举办的2020中国绿公司年会上说到:“新一轮的全球化,中国将会从‘卖卖卖’,变成‘买买买’”。阿里作为先遣部队,已经开始了其买买买的时代。

淘宝的用户数量和发展已近天花板,还要对抗拼多多和抖音、快手等直播平台的冲击;阿里与美团的本地生活拉锯战也很难短时间分胜负。与国内的激烈竞争相反,国外的电商零售仍在起步阶段。如果阿里能拿下国际市场,能极大缓解其面临的竞争压力,赋予其更大的发展空间。

长期来看,天津楼市经历过2016年的大涨后,一直在小幅波动中前行。

全球化:中国将成为主动力

在外购转内需的趋势下,中国免税市场发展的空间巨大,但中免集团一家独大的局面已经形成,其他几家持牌企业在资金体量、牌照种类和社会资源上很难与之抗衡,头部效应有进一步加剧的趋势。

这次企业间合作的意义却不局限于两家公司互利双赢。合作达成的背后,体现了阿里加速布局国际市场的野心、中国政府探寻免税行业市场化竞争的努力以及中国在全球化进程中地位的转变。

过去十年,天津经济增速每况愈下,公开数据显示,2010~2013年,天津GDP增速分别以17.4%、16.4%、13.8%、12.5%位居全国第一,但随后天津势头急转直下,2017年和2018年,天津GDP仅增长了3.6%,2019年,天津的GDP增速4.8%,排位从2018年的第六位降至第十位。

天津,已失去了吸引力

图为国家统计局公布的全国70个大中城市新建商品住宅定基价格指数情况

然而,张勇曾多次表示,飞猪没有兴趣去重复做一个OTA,而是希望做好平台和赋能者,帮助旅行行业走向数字化和互联网化。作为一个商业化集团,阿里与其他企业的合作必定不会停留在“传道授业解惑”、技术共享的层面。

刘兆佳还认为,香港国安法对追溯力的相关规定,体现了中央对香港普通法传统的尊重,更体现了中央对香港社会的一片苦心。香港国安法的目标不是“追究过往”“搞大报复”,而是面向今后、杜绝继续动乱,只有执迷不悟者才会受到法律制裁。

专家和企业家普遍认为,全球化过程不可逆。不过,上一次全球化是美国为了转移制造发起的,而这次的“新全球化”的推进则将源于中国满足内需的需求。当内需被彻底拉动,国内生产供不应求时,我们就要转而寻求外部合作。

双方称此次合作的主要目的在于共同探索和投资中国旅游零售业的机会,并加快Dufry的数字化转型。

“天大南开毕业的只要不考公务员,差不多有一大部分学子都要到北京、上海等城市工作,天津留不住人的关键是薪酬太低。”网友如此解释离开天津的原因。

不可否认的是,天津楼市确实很难,比如,今年5月,天津西青区万科某楼盘,价格从2.8万左右降到了1.9万多,遭遇业主维权,万科相关负责人直言天津很难。那么,天津楼市究竟有多难呢?

从历史发展看,阿里无论入局哪个行业,都会加速行业格局的变动、推动行业飞速发展。引入民营经济后,免税市场有极大可能会被盘活,并在数字化转型方面有飞跃式发展。

90度地产梳理过去十年的天津人口增长发现,早在抢人大战以前,天津就吸引了很多外地人,比如,2013年,天津人口增加59万人,不过,随后天津逐渐失去对人口的吸引力,2017年天津楼市限购调控,人口减少5.25万,此后,天津人口虽然略有增加,甚至已经不能与其他新一线城市相比。

正如北京大学社会学系教授陆杰华所言,目前我国处于人口红利下行期,人口出生率整体下降是趋势,因此如何吸引更多人口成为城市的一个难题。城市的制度环境和经济发展相对有吸引力,就能吸引更多人口流入,反之则会出现劳动力尤其是年轻劳动力的外流。

另外,Dufry的驰名国际品牌供应商达到1000家。倘若阿里大力进军国际零售,Dufry现有的供应链将为阿里节省巨大的时间成本和经济开销。Dufry在国际市场的知名度也将为阿里铺平推广的道路。

天津的库存已经很高,更让人担心的是,天津土地市场还在持续加大供应。

Dufry占国际机场旅游零售近20%的市场份额,潜在客户数目约25亿。目前按地理区域划分,第一大市场是欧洲和非洲市场,占44%份额;北美市场第二,占22%份额;亚洲和中东市场仅列第四,约占14%。这意味着与Dufry合作后,阿里有可能掌握超过20亿非中国居民的行程和购物数据。

不仅是8月,近年来,天津土地市场的供应量一直在持续增加。这就好像一个恶性循环,过高的库存直接导致了较低的楼盘去化率,也就是房子卖不出去。

阿里真正看重的,可能是Dufry掌握的供应链和大数据资源。

图为国家统计局公布的全国70个大中城市二手住宅定基价格指数情况

阿里的目标:国际零售市场

国内的免税零售市场的确还是一片蓝海。国泰君安证券的研究报告显示,截至2019年末,依然有70%左右中国人购买奢侈品的行为发生在境外。

刘兆佳说,香港国安法让香港拥有了法律的手段和工具,既让国家能够有效维护国家安全,也让香港能够全面、准确履行“一国两制”框架下的宪制责任,让“一国两制”拥有新的生命力。“香港国安法出台之后,香港可以不再过多受到内部动乱和外部反华势力干扰,有利于香港的长治久安。”

香港理工大学酒店及旅游业管理学院副教授麦磊明认为,香港零售业繁荣的一个重要因素是市场竞争,游客选项多了,在价格、品牌方面都有得比较,店铺、商场就愿意让利给消费者。中国目前的免税零售格局显然不利于企业在竞争中发展。

但上述现象能代表天津楼市吗?也未必。

过去几年天津人口增长情况

小林在滨海新区有一套房子,最高峰时可以卖到230万,但限购后房价一路下降,如今价格跌倒了150万。

新房也不容乐观,克而瑞研究院对全国30个重点城市商品房市场监控数据显示,到今年8月,天津商品住宅库存面积达到3632万平方米,是包括北上广深、长沙、重庆、厦门等一线及热点二线城市中,库存量最高、且唯一超过3000万平方米库存规模的城市。

但是,阿里集团在2018年已经与目前中国免税行业霸主中免集团签订了战略合作协议,加码的众信旅游今年也与中免签订了合作协议。阿里在免税零售行业布局已久,真的是因为不满足于合作分润,一定要自己成立企业、瓜分市场吗?如果阿里触动了现有免税牌照集团的利益,致使现在的合作伙伴与其分道扬镳,甚至转而与阿里的竞争者建立更密切的商业合作,阿里岂非得不偿失?

天津房价到底降了多少?

相应地,刘兆佳说,少数人的非法行为受到了限制,香港的商家就可以不必再担心财物、店铺被打砸烧,市民不必再担心发表不同政见会被殴打、“私了”。“绝大多数港人的言论自由、免于恐惧的自由、人身安全、财产安全等等权益,将得到更充分的保障,拥有更大的实现空间。”刘兆佳说。

数据显示,天津8月新开盘或加推项目整体去化率才54%,较上月下降1个百分点。让当地开发商感觉艰难的是,天津8月新开盘项目推出2423套,新开盘加推套数明显加多,较上月增长49%。?

刘兆佳认为,香港国安法是一部新的法律,部分香港市民目前对其可能还不是很了解,尤其是反对派还在不断造谣抹黑、恐吓市民,这可能会让一些市民心存忧虑,这就需要各界权威人士经常出面,有针对性地释疑解惑。

例如,在很多国家,国安法和其他一般性法律性质不一样,拘捕、检控、审讯、服刑等执法司法过程也都有不同的处理办法,也都会给予相关部门更特殊的权力,以维护具有特殊性质的国家安全,这不会侵害司法独立。又如,绝大部分涉及国家安全的案件仍然由香港特区政府和相关部门处理,真正需要驻港国安公署出手的机会少之又少,同时也会遵守相关法律,不会侵害港人的合法权益,等等。

由于疫情影响导致的境外消费转内需,免税牌照在今年受到极大关注。

“天津的房子太多了。”小林觉得,这是天津楼市难的原因,也是房价下降的主要原因。影响价格的最直接因素是供需,对天津楼市而言,楼市库存确实非常高。

“我对香港国安法有关反击外部反华势力的相关条文印象非常深刻。”刘兆佳指出,一直以来,西方反华势力是香港主要的动乱因素。反中乱港势力实际上实力有限,他们能够持续兴风作浪,主要依仗外部反华势力的支持,包括资金、情报、舆论甚至直接的人力支持,共同以争取所谓“民主自由”为借口,推动“颜色革命”。“香港国安法将能比较有效地阻止外部反华势力。断绝了外部反华势力的支持,香港的很多事情就很好办了。”

一位天津媒体人告诉90度地产,天津房价确实降了,但是不至于跳水,而且前两年疯狂时期的地王一直托着预期往上走,实际天津价格还好,没有想象中的大起大落。

中免业绩一枝独秀,固然有疫情下境外消费转境内的影响,但也表明我国“以国内大循环为主”、拉动内需的战略部署的成效初显。

上一轮全球化中,中国受益于制造业的转移,成为“世界代工厂”,经济第一次腾飞。这一轮全球化开始后,中国则有可能作为数据和技术的输出方,通过对外国企业提供技术帮助和解决方案,实现合作共赢。Dufry与阿里达成合作,寻求加速数字化转型,就是我国企业开始对外输出的例证。

对于天津人口吸引力的减少,有专家分析是因为天津属于重工业城市,随着重工业产能过剩,加上这些产业主要以国企为主,而新的产业转型还没有完成,因此新吸纳的就业人口在减少。

“实际上,香港很多市民都不认为香港国安法会侵害他们的自由,因为他们清楚自己不会触犯危害国家安全的罪行。”刘兆佳说,“相信随着司法实践的进展,随着时间的推移,越来越多市民会更加安心。”

二手房更能反映市场行情,其波动情况也高于新房。过去5年,天津二手房价出现两轮下跌,分别是2017年4月-2018年1月和2019年5月至今。整体来看,天津二手房处于下行周期时,最高跌幅也不超过10%。

“远郊降幅比较大,最多能达到30%,市内六区价格相对稳定,但是没有流量。”某品牌房企天津负责人表示,天津市场从去年下半年开始就特别难,已经有过两三轮全面降价潮了,有些去年的标杆项目,今年都开始降价了。

天津显然也意识到了问题,8月10日,天津市人民政府印发了关于落实国务院《政府工作报告》重点工作任务分工的通知,强调要深入实施海河英才计划,预计下半年还将加大人才引进的力度,吸引更多中高端人才来津落户发展。

链家数据显示,目前天津在售二手房大约14.5万套,疫情时期的在售房源数量大约是12.5万,而2019年天津在售二手房最少不过5万,仅仅一年多时间,天津二手房挂牌量激增两倍多,这直接导致天津二手房成交周期拉长,供大于求,二手房价格持续下降。

阿里加速国际市场布局,是疫情创造的机会,也是其从国内电商、本地生活竞争中抽身的尝试。

前手加码众信旅游,后手联姻DufryAG,阿里在大旅游行业的布局速度越来越快。传统旅游行业受益于阿里的平台和技术,阿里依靠同盟者扩大飞猪的版图。

加上今年新拿到牌照的王府井,中国目前也只有8家企业拿到免税牌照。由于中免集团全资收购了日上集团并在2020年成为海免集团的控股股东,中免实际上在整个中国免税市场的市占率约为93%,处于绝对垄断地位。“一天卖出一个亿”的4家海南免税店也均为中免集团所有。

改名为“中国中免”的前中国国旅股价近半年飙升约196%,王府井6月初拿到免税牌照后股价也翻了两番。因此,阿里与Dufry的联手被视为阿里涉足免税零售行业的举动。

统计局数据显示,截至2019年末,天津市常住人口1561.83万人,比上年末增加2.23万人,其中,还有一部分是来自于自然增长率1.43‰。

归根到底,人们喜欢到经济发展好的地方去,天津显然不是好的选择,让很多人印象深刻的是今年一季度,天津GDP为2874.35亿元,同比下降9.5%,是新一线城市中降幅最大的城市。

中指院的数据显示,8月天津宅地供应21宗,规划建面达342万平方米,较上月增长434%,按照天津2019年天津商品房销售面积1478.68万平方米计算,仅8月的宅地供应就相当于天津一个季度的销售量。

近三年来新一线城市常住人口增量一览(万人)

答案是本地改善和外地购房者,长远来看,一个城市越能吸引外来人口,其楼市也就发展的越好,近几年,抢人大战愈演愈烈,广州、杭州等城市的人口吸引力逐渐增多,但天津对外地人口的吸引力却愈发不足。

2020年二季度,2019年全球旅游零售商排名前五的Dufry、乐天、新罗、中免、拉加代尔,除中免外其余四家销售额分别同比下滑62%、98%、87%、96%。同期,中免实现营业收入116.73亿元,同比增长9.59%;7-8月海南离岛免税销售额达55.8亿元,增长222%。目前中免已取代Dufry,成为全球旅游零售商排名第一的企业。

这两个案例都是天津楼市出现的现象,前者的共性是房子偏远,小区很老,要想尽快把房子卖出去,只能通过大幅降价的方式来促进成交,但后者更能代表天津楼市的主流。

去年10月小鹿在天津西青区的冬云里小区买了一套二手房,总价大约240万,户型110平,到目前房子已经跌了20万,差不多降了8%。

刘兆佳认为,香港社会恢复稳定之后,特区政府将可以集中精力处理经济、民生等深层次问题,利于香港长久繁荣,利于港人的长远福祉。“香港社会目前的主要矛盾是政治矛盾。香港国安法瞄准处理这个主要矛盾,将有利于特区政府有效施政,让其他矛盾可以在日后逐步得到化解。”

统计局数据显示,8月天津二手房价格环比下降0.8%,是除牡丹江和贵阳以外,房价下滑幅度最大的城市,不过,即便如此,房价降幅仍然较小;天津新房价格8月环比上涨0.3%,自二季度以来连续五个月环比上涨,累计涨幅为2%,仍处于合理的调控目标范围内。

刘兆佳说:“香港国安法的出台,就是限制极少数人的这些非法的、本就不该存在的‘自由’。”刘兆佳说,实际上,世界上很多国家的国家安全法律,条文更复杂,约束更全面,处罚更严苛。

今年6月王府井拿到免税牌照的重要意义在于,非公有制资本首次入局免税业务;而阿里和Dufry的合资企业如果拿到免税牌照,则意味着民营资本、合资企业都有进入免税零售市场的可能。

天津房子太多,卖不出去?

这是一则真实消息,降价楼盘位于天津环城四区之一的东丽区,房源总价475万,降了70万左右,主要原因是业主急于用钱,所以短时间内多次下调挂牌价。

阿里能顺利入局免税零售的另一重意义在于,顺应了9月15日中共中央办公厅印发的《关于加强新时代民营经济统战工作的意见》,在鼓励参与国家重大战略、促进市场公平竞争等方面为民营企业打一剂强心针,有利于消除民营企业主对未来发展的顾虑。

统计局数据显示,2020年一季度,天津居民人均可支配收入12081元,较上年同期回落5.2个百分点,相比之下,全国居民人均可支配收入8561元,实际下降3.9%,天津人均可支配收入不及全国平均水平。

天津这么多的房源供应,到底谁来买?